Immobilien stehen bei den Bundesbürgern hoch im Kurs - und zwar nicht nur zur Selbstnutzung. In Zeiten von niedrigen Zinsen sehen viele in den eigenen vier Wänden auch eine passende Form, um für den Ruhestand vorzusorgen. Ein vermietetes Objekt kann im Ruhestand feste monatliche Einkünfte bringen. Doch Vorsicht: Die Kalkulation ist nicht ohne Risiken. «Klar, eine selbstgenutzte Immobilie kann als Altersvorsorge geeignet sein», sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale NRW.
Allerdings müssen Eigentümer berücksichtigen, dass dafür erstens ein solides Finanzierungskonzept nötig ist und zweitens die Nebenkosten bleiben. Drittens müssen rechtzeitig Rücklagen für Instandhaltungen und Modernisierungen gebildet werden. «Denn wenn die Immobilie endlich schuldenfrei ist, ist sie meist auch in einem Alter, in dem teure Reparaturen etwa am Dach anfallen können», so Scherfling.
Ob ein vermietetes Objekt als Altersvorsorge taugt, ist vor allem von seiner Lage abhängig, erklärt Gabriele Heinrich vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum in Bonn. Denn solvente Mieter lassen sich für eine Wohnung oder ein Haus in einer beliebten Wohngegend leichter finden als in abgelegenen Gegenden. «Bei einem Objekt, das sich nur schwer oder gar nicht vermieten lässt, kann kaum mit festen monatlichen Einkünften gerechnet werden», so Heinrich.
Und: Als Vermieter benötigt man finanzielle Reserven für die Instandhaltung des Objektes. «Das Konzept, ein vermietetes Wohnobjekt als Altersvorsorge zu nutzen, muss also gut durchdacht sein», betont Heinrich. Ähnlich sieht es Sun Jensch vom Immobilienverband IVD. Sie verweist darauf, dass es für Vermieter deutlich mehr Möglichkeiten gibt, die Aufwendungen für Anschaffung, Darlehen oder Renovierung steuerlich geltend zu machen als beim Eigenheim. «Zum Beispiel kann der Kaufpreis gestaffelt von der Steuer abgeschrieben werden», sagt Jensch. Darüber hinaus können Kosten für bauliche Modernisierungen, die den Wohnwert verbessern, auf den Mieter umgelegt werden.
Ob es besser ist, eine Immobilie als Altersvorsorge selber zu nutzen oder zu vermieten und die Einnahmen als Zusatzrente einzuplanen, ist letztendlich eine persönliche Entscheidung - und vor allem eine Frage der eigenen finanziellen Möglichkeiten. Selbstnutzer genießen viele Vorteile, wie Jensch betont: «Sie können über Umbauten und Modernisierung im eigenen Zuhause entscheiden, erleben keine Mieterhöhungen und müssen keine Angst vor Kündigung haben.» Sie investieren in die eigenen Wände - und leben im Alter mietfrei.
Damit die Rechnung aufgeht, muss das Finanzierungskonzept solide geplant sein. Bei der Kalkulation sollte berücksichtigt werden, dass auf den Kaufpreis der Immobilie Nebenkosten wie etwa Maklerprovision, Notargebühren und Grundbuch-Eintrag anfallen. Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist - in Nordrhein-Westfalen etwa beträgt sie 6,5 Prozent. In der Summe machen die Nebenkosten insgesamt 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Das Eigenkapital sollte mindestens 20 bis 30 Prozent betragen. Außerdem sollte die Tilgung bei zwei, besser aber bei drei Prozent liegen.
Kreditnehmer sollten darauf achten, dass sie mindestens zweimal kostenlos die Höhe der Tilgung ändern können. «Beispielsweise kann sie nach der Geburt eines Kindes zeitweise gesenkt oder nach einer Einkommenssteigerung dauerhaft erhöht werden», rät Scherfling. Zudem müssen Immobilienerwerber in der Lage sein, die monatliche Kreditrate dauerhaft zu zahlen. Finanzierungen, die auf Kante genäht sind, drohen bei einer Verschlechterung der Rahmenbedingungen zu scheitern. (DPA/TMN)
Literatur:
Jürgen Herrlein: «Richtig vermieten - Rechtssicherheit für den Vermieter», Verlag C.H.Beck, 2. Auflage 2015, 353 Seiten, 24,90 Euro, ISBN-13: 978-3-406-68367-1
Michael Hölting: Immobilien-Finanzierung: Die beste Strategie fürs Kaufen und Bauen, Verlag C.H.Beck, 9. Auflage 2016, 281 Seiten, 19,80 Euro, ISBN-13: 978-3-406-68791-4