Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, muss sie einige Bedingungen erfüllen. Im Kündigungsschreiben muss konkret benannt werden, für wen die Räumlichkeiten benötigt werden. «Der Vermieter muss nachvollziehbar begründen, warum gerade die betreffende Wohnung zu dem genannten Zeitpunkt gebraucht wird.» Das erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland.
Außerdem müssen die Kündigungsfristen gewahrt werden: Drei Monate sind es bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren. Bei einer Mietdauer bis zu acht Jahren haben Mieter sechs Monate Zeit bis zum Auszug. Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren sind es neun Monate.
Wurden Wohnungen in einem Mietshaus in Eigentum umgewandelt, gibt es weitere Kündigungsbeschränkungen. Der Vermieter darf je nach Gemeinde erst drei bis zehn Jahre nach Erwerb der Wohnung Eigenbedarf anmelden. Happ rät: «Bei der Gemeinde kann man nachfragen, wie lange die Kündigungsbeschränkung gilt.»
Wenn das Ende des Mietverhältnisses den Mieter, seine Familie oder Angehörige unzumutbar hart treffen würde, ist es möglich, der Kündigung zu widersprechen. Mögliche Gründe sind zum Beispiel hohes Alter, Schwangerschaft, Schwerbehinderung oder schwere psychische Krankheit. Klare Richtlinien für solche sozialen Härtefälle gebe es aber nicht, sagt Christoph Herrmann von der Zeitschrift «Finanztest».
Wer Widerspruch einlegen will, sollte Rat von einem Fachanwalt für Mietrecht einholen. In dem Schreiben sollten alle Gründe aufgeführt werden, die für eine soziale Härte sprechen. In der Regel muss der Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen, erklärt Herrmann.
Stellt der ehemalige Mieter fest, dass die alte Wohnung wieder vermietet wird oder leer steht, stellt sich die Frage, ob tatsächlich Eigenbedarf bestand oder ob der Vermieter die Wohnung zu einem höheren Preis neu vermieten wollte. Das wäre rechtsmissbräuchlich.
Kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf rechtlich nachgewiesen werden, muss der Vermieter Schadenersatz zahlen. Dann können Mieter die für sie entstandenen Mehrkosten geltend machen. Das sind zum Beispiel die Kosten des Umzugs oder die Mehrkosten für die neue Wohnung. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund urteilt: «Theoretisch scheint das leicht nachzuweisen zu sein, in der Praxis ist es jedoch schwer zu belegen.»
Einfach rauswerfen kann der Vermieter seine Mieter nicht. Wenn sich die Mieter weigern auszuziehen, braucht der Vermieter erst einen Räumungstitel von einem Gericht. Das Gericht prüft, ob die Kündigung rechtskräftig ist. Doch Vorsicht: Bekommt der Vermieter Recht, muss der Mieter die Kosten des Verfahrens tragen. (DPA/TMN)