Mehr Freiheiten in den eigenen vier Wänden: Für viele kann das eine Motivation sein, sich eine Wohnung zu kaufen. Aber die Freiheiten sind eingeschränkt. Zwar dürfen Eigentümer ihre Wohnung nach ihren Vorstellungen gestalten. Doch nicht über alles dürfen sie allein entscheiden. Wem in einer Eigentümergemeinschaft was gehört, ist in der Teilungserklärung geregelt. Unterschieden wird hier zwischen dem Eigentum aller - dem Gemeinschafts-eigentum - und dem Eigentum der einzelnen Mitglieder, dem Sondereigentum.
«Dem einzelnen Eigentümer gehört, salopp gesagt, eigentlich nur die Luft zwischen den Wänden», sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherrn (VPB). Gemeint ist damit: Sein Sondereigentum unterliegt Regeln.
Der Haken, den viele nicht bedenken: Einige Bestandteile der Wohnung gehören nicht zum Sondereigentum, sondern sind Teil des Gemeinschaftseigentums, über das alle Eigentümer bestimmen dürfen. Sabine Feuersänger vom Verein Wohnen im Eigentum nennt ein Beispiel: «Will ein Eigentümer die Wohnungstür oder die Fenster von außen streichen oder sie austauschen, müssen die anderen Miteigentümer zustimmen.» Ohne Genehmigung der Gemeinschaft ist das Modernisieren oder Austauschen dieser Bestandteile nicht erlaubt.
Auch wenn man den Grundriss der eigenen Wohnung verändern will, müssen die anderen Eigentümer dies meist genehmigen. «Das gilt insbesondere bei der Veränderung von tragenden Innenwänden», erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Denn hier geht es um die Statik - also die Sicherheit des Hauses.
Über nichttragende Wände in der Wohnung kann man aber weitgehend frei entscheiden - diese also ohne Zustimmung der Miteigentümer einreißen oder umgestalten. Die Bauarbeiten müssen aber im erträglichen Maß ablaufen. «Außerdem muss sich der Eigentümer an baurechtliche Vorgaben halten», sagt Happ.
Frei sind Eigentümer beim Einrichten der Wohnung. Auch bei dem Streichen oder Tapezieren zählt allein der persönliche Geschmack. «Die Ausstattung im Bad und in der Küche können Eigentümer ebenso nach ihren eigenen Vorlieben auswählen», erklärt Feuersänger.
Bei der Gestaltung des Balkons oder der Farbe der Markise hören die Freiheiten hingegen schon wieder auf: Hier kann die Gemeinschaft ein Wörtchen mitreden. «Denn da geht es um das einheitliche Gesamtbild der Wohnanlage. Der Einzelne muss sich bei der Gestaltung in die Gemeinschaft einfügen», erläutert Reinhold-Postina. Deshalb dürfen Einbauten auf dem Balkon in der Regel nicht sichtbar sein.
Halten sich Einzelne nicht an die Gemeinschaftsordnung oder an Beschlüsse, kann die Eigentümergemeinschaft - vertreten durch den Verwalter - sie abmahnen oder sogar vor Gericht ziehen. «Das Gericht wird dann entscheiden, ob die entsprechende Klausel oder der Beschluss wirksam ist», erklärt Feuersänger. Wenn ja, können auf diese Person neben den Gerichtskosten gegebenenfalls auch Schadenersatzforderungen oder etwa die Verpflichtung zum Rückbau zukommen.
Wollen Freunde, der Partner oder Verwandte einziehen, kann der Eigentümer darüber meist frei entscheiden. «Allerdings darf die Wohnung durch die Mitbewohner nicht überbelegt sein», gibt Happ zu bedenken. Als Faustregel für die Höchstgrenze gilt: Pro Person, die über sechs Jahre alt ist, sollten rund zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen. (DPA/TMN)