Wer ein Haus oder eine Wohnung in Eigenregie verkaufen möchte, muss sich gut vorbereiten. Nicht nur die Immobilie sollte blitzblank sein, sondern auch die Unterlagen - idealerweise wurden sie übersichtlich in einem Ordner zusammengestellt oder eingescannt. Das kostet zwar Zeit, Geld und Nerven, aber es lohnt sich: Denn wer alles offenlegt, hat in der Regel auch nichts zu verbergen - und sammelt so Pluspunkte beim potenziellen Käufer. «Früher oder später wird der Interessent sowieso danach fragen», sagt Jörg Sahr, Immobilienexperte von der Stiftung Warentest.
Denn die meisten Unterlagen benötigt er für seine Bank. Welche Dokumente wichtig sind, wer sie ausstellt und was sie kosten - ein Überblick:
Unterlagen zur Immobilie: Besonders wichtig ist der Grundriss mit Angaben zur Nutz- und Wohnfläche und der Lageplan - gemeinsam mit einem Auszug aus dem Stadtplan bekommt der potenzielle Käufer so einen Eindruck von der Infrastruktur und der Verkehrsanbindung. Die Lage ist ein wichtiges Verkaufsargument, denn im Gegensatz zur Ausstattung eines Hauses, kann man sie nicht verändern. Sie mache einen Großteil des Preises aus, sagt Joerg Utecht vom Immobilienverband Deutschland Region West.
Bautechnische Unterlagen:Eigentümer sollten alle Unterlagen zusammensuchen, die bautechnische Veränderungen belegen - Baupläne und Baugenehmigungen, sowie eventuelle Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen. Die Dokumente helfen dabei zu dokumentieren, wann etwa eine Firma etwas repariert oder erneuert hat.
Besonders die Genehmigungen geben dem Kaufinteressenten Sicherheit - denn so kann er nachvollziehen, ob alle Baumaßnahmen abgesegnet sind. Das ist wichtig für ihn, «denn wenn später die Bauaufsicht kommt und eine Baumaßnahme nicht genehmigt wurde, kann das teuer werden», warnt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren.
Wer die Dokumente nicht mehr findet, dem rät Sahr: «Fehlen bautechnische Unterlagen, kann man sich Kopien beim Bauamt besorgen. Dabei fallen meist pro kopierter Seite Gebühren an.» Bei einer Eigentumswohnung gilt - zuerst an den Verwalter wenden.
Fotos: Für den Gesamteindruck sollte man die Immobilie bei Sonnenschein fotografieren. Gute Bilder erleichtern jeden Verkauf - auch den einer Immobilie. Dabei punkten Eigentümer nicht nur mit Detailaufnahmen, sondern auch mit Totalansichten des Objektes, sagt Utecht. Denn: «Eine Immobilie zu kaufen ist meist eine Lebensentscheidung, da will man wissen, wie das Umfeld ist», erklärt er. Für den Käufer sind neben den Angaben zum Alter des Objekts, auch Angaben zum Umfeld und der Art interessant - ob es etwa eine Dach- oder Erdgeschosswohnung ist.
Energieausweis: Verkäufer müssen für die Immobilie auch einen Energieausweis vorlegen - dazu sind sie verpflichtet. «Haben Sie keinen, müssen Sie einen erstellen lassen», sagt Reinhold-Postina. Laut Energiesparverordnung dürfen das nur ausgebildete Fachkräfte - wie Ingenieure, Architekten und Handwerker.
Die Kosten dafür variieren: «Einen Verbrauchsausweis, der auf den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre beruht, gibt es schon für 25 bis 100 Euro», erklärt Sahr. Für ältere Häuser mit weniger als fünf Wohnungen sei meist der aufwendigere Bedarfsausweis vorgeschrieben. Er kostet für ein Einfamilienhaus rund 300 bis 500 Euro. Je nach Aufwand könne er auch teurer sein, sagt Sahr. Bei Eigentumswohnungen übernimmt die Eigentümergemeinschaft die Kosten.
Vor Billigangeboten aus dem Internet warnen die Experten: Wurde der Ausweis nicht sachgemäß ausgestellt, haftet der Verkäufer.
Grundbuchauszug:Der Verkäufer muss auch einen Grundbuchauszug vorlegen können. «Einen aktuellen Auszug können Sie sich beim Grundbuchamt besorgen», empfiehlt Sahr. Ein beglaubigter Grundbuchauszug liegt bei 20 Euro.
Protokolle: Bei Eigentumswohnungen ist es außerdem wichtig, die Teilungserklärung, die Protokolle der vergangenen drei Eigentümerversammlungen und den Verwaltervertrag parat zu haben. Ist die Immobilie vermietet, sollte auch der entsprechende Mietvertrag bei den Unterlagen sein.
Rechnungen: Für Käufer sind auch die wirtschaftlichen Hintergründe zur Immobilie interessant - etwa der Grundsteuerbescheid sowie Betriebskostenabrechnungen. Schließlich möchte er auch wissen, was an laufenden Kosten auf ihn zukommt. (DPA/TMN)