Das historische Zinstief kommt Immobilien-finanzieren im Prinzip sehr gelegen. Denn dadurch sind die Darlehenszinsen derzeit ziemlich niedrig. Wer will, kann sich die günstigen Konditionen langfristig sichern. Zins-bindungen von bis zu 40 Jahren sind möglich. «Vor allem für junge Familien sind solche Konditionen ideal», sagt Max Herbst von der FMH Finanzberatung in Frankfurt am Main. Sie haben mit einer langen Zinsbindung eine hohe Planungssicherheit und können teilweise über Jahrzehnte hinweg mit einer festen monatlichen Rate kalkulieren.
Zusätzlich können Darlehensnehmer, die eine Zinsbindung von 20 bis 30 Jahren wählen, flexibeler agieren - denn dann können etwa Eltern bei einer Einkommenssteigerung frei entscheiden, ob sie das Geld lieber für die Ausbildung der Kinder, für die Erhöhung der Lebensqualität oder zur Schuldenabzahlung nutzen wollen, erläutert Herbst.
Vieles spricht dafür, sich die derzeitigen Mini-Zinsen langfristig zu sichern. Das hat allerdings auch seinen Preis. Denn die Banken erheben dafür einen Zinsaufschlag. «Je länger die Zinsbindung ist, desto höher fällt der Aufschlag aus», sagt Herbst.
Ist der finanzielle Spielraum eines Kreditnehmers begrenzt, sollte er eine niedrigere Tilgung mit einer sehr langen Zinsbildung kombinieren, rät Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Aus ihrer Sicht spricht nichts gegen lange Zinsbindungen von etwa 20 Jahren: «Wichtig ist aber, dass die Finanzierung mit einer ausreichend hohen Tilgungsleistung von idealerweise drei Prozent, mindestens aber zwei Prozent einhergeht.»
Außerdem ist es sinnvoll, wenn der Darlehensvertrag die Option auf Sondertilgung hat - mit etwa fünf Prozent. Der Vorteil: «Mit einer Bonuszahlung des Arbeitgebers oder etwa einer nicht benötigten angesparten Rücklage lässt sich die Restschuld eines Darlehens schneller tilgen», erklärt Herbst.
Sollte das Zinsniveau irgendwann weiter sinken, kann man trotz langer Zinsbindung aus dem Vertrag wieder aussteigen. Das gesetzliche Kündigungsrecht nach Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ermöglicht dies dem Kreditnehmer. Er kann demnach eine bestehende Baufinanzierung nach zehn Jahren kündigen - mit einer sechsmonatigen Frist. Es bleibt dem Kreditnehmer überlassen, ob er in diesem Fall das Darlehen ganz oder nur teilweise kündigt. «Eine Strafgebühr in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung fällt in beiden Fällen nicht an», sagt Herbst. Das bedeutet: Lange Zinssicherheit mit hoher Flexibilität gibt es ab dem elften Jahr.
Finanzierungen mit kürzeren Zinsbindungen haben aber auch einen Vorteil: «In der Regel ist in solchen Fällen der Zinssatz geringer, das Darlehen ist also preiswerter», erläutert Oelmann. Doch sie sind nicht ganz ohne Risiko: Denn meist ist nach Ablauf des Vertrages die noch vorhandene Restschuld entsprechend hoch - und das wirkt sich auf die Anschlussfinanzierung aus. Denn sollte bis dahin das allgemeine Zinsniveau deutlich gestiegen sein, kann dies die Finanzierung gefährden und im schlimmsten Fall sogar einen Verkauf der Immobilie nach sich ziehen, erklärt Oelmann. Ihrer Einschätzung nach gilt: Wer das Darlehen innerhalb der nächsten zehn Jahre komplett tilgen kann, geht bei einer kürzeren Zinsbindung überschaubare Risiken ein. «Dann kann der geringere Zinssatz zum entscheidenden Argument werden», sagt Oelmann. Wer allerdings einen langfristigen Finanzierungsbedarf hat, sollte keinesfalls den geringen Zinssatz der kürzeren Bildung als alleinige Grundlage für seine Entscheidung wählen.
Neben der passenden Zinsbindung muss auch die Eigenkapitalquote stimmen. «Ohne ausreichend Eigenkapital verlangen Banken oft hohe Zinsaufschläge», erklärt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. Immobilienkäufer sollten sämtliche Nebenkosten und zusätzlich mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreiten können. Auch Oelmann empfiehlt Darlehensnehmern, die Nebenkosten unbedingt in die Kalkulation einzubeziehen. Denn bei jedem Immobilienkauf müssen sie die Grunderwerbssteuer sowie in der Regel Notar und Makler bezahlen. «Zusammen kommt man hier schnell auf zehn Prozent des Kaufpreises», rechnet die Verbraucherschützerin vor. Wer also die monatliche Kreditrate ermittelt, sollte mit spitzem Stift rechnen. «Wer sich hier überschätzt, läuft Gefahr, die Rate nach ein paar Jahren nicht begleichen zu können.»