Rotebühl mit dem Quartier um den S-Bahnhof Schwabstraße, Vogelsang mit dem Gebiet das Olgahospital und die Karlshöhe mit dem Marienplatz gehören zu den beliebtesten Wohn-Standorten der jungen Erwachsenen / Bestimmung der Standort-Favoriten bis auf 500 mal 500-Meter-Bereiche genau / Research-Abteilung der GBI AG untersucht sieben Metropolen / Grundlage sind jeweils 15 Faktoren von der demographischen Struktur über Zu- und Fortzüge bis zum Immobilien- oder Gastronomieangebot
Stuttgart, 22. Juli 2014 – Die großen deutschen Städte erleben derzeit einen Ansturm junger Leute. Diese streben in die Metropolen, weil sich dort die guten Arbeits- und Ausbildungsmöglichkeiten sowie Kultur- und Freizeit-Angebote konzentrieren. Auch lassen sich mit einer Unterkunft im Zentrum einer Stadt erheblich Zeit und Energiekosten sparen. Immer häufiger wird sogar ganz aufs Auto verzichtet. „Auf diese Entwicklung sowie die nachhaltige Änderung der Wohn-Wünsche müssen Kommunen, Unternehmen und Immobilieninvestoren reagieren“, erläutert Reiner Nittka, Vorstand des Immobilienentwicklers GBI AG: „Deshalb ist es wichtig, genau zu wissen, welche Lagen die jungen Leute bevorzugen.“ Die Research-Abteilung der GBI AG hat vor diesem Hintergrund die Wohnsituation in den sieben Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf untersucht. Zum einen liefert die Studie eine Übersicht, welche Stadtteile für junge Leute attraktiv sind. „Zudem haben wir die Städte in Wohn-Bereiche von 500 mal 500 Meter eingeteilt und analysiert. Somit können wir sogar das Umfeld einzelner Straßen und Plätze benennen, die als Standort von dieser Gruppe bevorzugt werden“, erklärt Dr. Stefan Brauckmann, Leiter der Research-Abteilung der GBI AG.
In Stuttgart ganz vorne auf der Beliebtheitsskala der jungen Leute stehen der StadtteilRotebühl (vor allem mit dem Quartier um den S-Bahnhof Schwabstraße), Vogelsang (rund um den U-Bahnhof Vogelsang, U-Bahnhof Arndt-/Spittastraße, Olgahospital), Karlshöhe (Marienplatz), Rosenberg und Seelberg.
Betriebe wählen Standort gezielt dort, wo junge Leute wohnen
Wichtig war für die GBI, nachhaltige und langfristige Aussagen zu treffen. “Wir wollten nicht nur ermitteln, welche Lagen derzeit als Wohnstandort für junge Leute attraktiv sind, sondern auch, welche Lagen ein Zukunftspotential aufweisen“, erläutert Dr. Brauckmann. Diese langfristige Perspektive war unverzichtbar, weil der Trend in die Metropolen aktuell eine besondere Dynamik annimmt. „Qualifizierte Fachkräfte zu gewinnen, wird zur zentralen Aufgabe der Unternehmen. Gerade Betriebe in Zukunftsbranchen siedeln sich inzwischen gezielt dort an, wo sie für diese Rekrutierung die größten Chancen sehen“, so Dr. Brauckmann: „Das wiederum lockt junge Leute in die Metropolstädte und sorgt quasi für eine sich weiter selbst beschleunigende Bewegung.“ Zum Beispiel in Stuttgart. Die Landeshauptstadt gewinnt aktuell jedes Jahr mehr als 10.000 Einwohner durch Zu- und Wegzüge unterm Strich dazu, verdankt dieses Plus aber fast vollständig (genau zu 93 Prozent) der Bevölkerungsgruppe der 18- bis 29-jährigen. Dr. Brauckmann: „Derzeit profitieren alle Metropolen in ähnlicher Weise von den geänderten Wohn-Präferenzen der jungen Leute.“
Als attraktivste Stadtteile bei jungen Menschen ergaben sich vor allem urban geprägte, zentral gelegene Lagen, die nah an kulturellen Einrichtungen, Universitäten sowie ÖPNV-Knoten-punkten liegen. Gute Nahversorgungs- und Freizeitmöglichkeiten sind von diesen Standorten fußläufig erreichbar. Auch ein gutes Gastronomieangebot wird geschätzt. „Die jungen Leute wollen nach dem Ende des Arbeitstags direkt mit Freizeit- oder Kultur-Aktivitäten anfangen. Das soll fließend ineinander übergehen“, sagt Dr. Brauckmann. Zudem hätten die Wohn-Präferenzen der jungen Leute inzwischen eine nachhaltige Wirkung. Wenn diese der jungen Altersgruppe entwachsen, würden sie – anders als noch in früheren Jahrzehnten – häufig weiter in den ausgewählten Stadtteilen wohnen. Brauckmann: „Früher zogen viele, die es sich leisten konnten, zur Familiengründung in die Vororte. Heute bleibt ein großer Teil in der Stadt. Statt Haus mit Garten ist für diese Gruppe eher die gut angebundene Stadtwohnung im Fokus.“ Für eingeschworene Singles sei der Verbleib im angestammten Viertel ohnehin keine Frage. All das locke gerade auch besserverdienende Haushalte an.
Zu wenige Ein-Zimmer-Wohnungen
Bundesweit recht weit vorne auf der Beliebtheitsskala der jungen Generation in den einzelnen Städten liegen auch Wohnlagen in der Münchner Ludwigsvorstadt oder im Berliner Stadtteil Kreuzberg, in Winterhude (Hamburg) oder der Gallus (Frankfurt) – siehe Übersicht. In Folge dieser Entwicklung ändern sich Strukturen und die Grundlagen für alle, die dort investieren und planen. „Dieser Effekt prägt und verändert die Immobiliennachfrage in den prosperierenden Großstadt-Bezirken. In der Folge steigen auch die Mieten und Preise, vor allem für die passenden, weil kleineren Eigentums- und Mietwohnungen“, so Reiner Nittka. Auch die Städte müssten sich darauf einstellen und in diesen Gegenden der Wohnungswirtschaft ermöglichen, durch Neubauten, Modernisierungen oder Umwidmungen von Flächen mehr passenden Wohnraum schaffen. Bisher sei in den Großstädten nur etwa jede 20. neu geschaffene Wohnung ein Ein-Zimmer-Apartment, obwohl an diesen Standorten die Alleinstehenden inzwischen in der Mehrheit sind. In manchen Großstadt-Lagen beträgt der Anteil der Ein-Personen-Haushalte sogar fast 75 Prozent. Deshalb werde es höchste Zeit, dass sich die Immobilienstruktur in diese Richtung entwickelt. „Versuche, junge Menschen in andere Stadt-Regionen zu verpflanzen, sind bisher immer kläglich gescheitert“, erläutert Reiner Nittka: „Die jungen Menschen wollen einfach in die angesagten Quartiere im Zentrum. Da kann man auch nicht durch Bauprojekte auf der grünen Wiese ändern.“
Für die Wohnung in Zentrumsnähe sind die jungen Leute auch bereit, höhere Beträge zu zahlen als in Stadtrandlagen. „Erst wenn die Mieten in einem Stadtteil generell so hoch sind, dass sie das begrenzte Budget der jungen Leute überschreiten, werden diese Lagen zunehmend unattraktiv“, erläutert Franziska Neumann vom Research-Team der GBI: „Dies haben wir zum Beispiel Stadtteil Westend in Frankfurt oder Harvestehude in Hamburg sehr gut feststellen können.“ Obwohl die sonstigen Kriterien eigentlich genau für die jungen Leute passen, wenden sich diese preisbedingt von den Lagen ab.
Die begehrtesten Stadtteile der jungen Leute in den sieben Metropolstädten:
(theoretische Höchstpunktzahl 100 Punkte, zusätzlich werden die Quartiere mit besonderer Attraktivität aufgelistet)
1. Berlin
Kreuzberg, 97 Punkte (dort besonders die Quartiere Bergmannstraße/Chamissonplatz, Görlitzer Park), Mitte, 95 Punkte (Volkspark Am Weinberg), Friedrichshain, 92 Punkte, (Annemirl-Bauer-Platz, Bersarinplatz, Boxhagener Platz, Forckenbeckplatz, U-Bahnhof Frankfurter Tor, Hausburgpark, Petersburger Platz, Tram-Station Revaler Straße, Tram-Station Scharnweberstraße, Tram-Station Samariterplatz, U-Bahnhof Samariterstraße, Straßmannstraße, Traveplatz) , Schöneberg, 87 Punkte (Bülowstraße, Gasometer), Wedding, 82,5 Punkte (Brunnenplatz, Leopoldplatz, U-Bahnhof Osloer Straße, U-Bahnhof Pankstraße, U Bahnhof Seestraße).
2. Hamburg
Winterhude, 99 Punkte (S-Bahnhof Borgweg/Stadtpark, Goldbekufer, U-Bahnhof Saarlandstraße), St. Pauli, 94 Punkte, (Clemens-Schultz-Straße/Paul-Roosen-Straße, S-Bahnhof Reeperbahn), Rotherbaum, 88 Punkte (Grindelviertel, Campus Universität Hamburg), Eimsbüttel, 88 Punkte, (Eimsbütteler Marktplatz, U Lutterothstraße, Unnapark), Neustadt, 86 Punkte (Großneumarkt).
3. München
Ludwigsvorstadt, 89 Punkte (U-Bahnhof Theresienwiese), Maxvorstadt, 87,5 Punkte (U-Bahnhof Theresienstraße, Technische Universität München, Juristische Fakultät der Ludwig Maximilians-Universität), Schwabing-West, 87,5 Punkte (U-Bahnhof Josephsplatz, Hohenzollernplatz), Au-Haidhausen, 79 Punkte (Orleansplatz/Ostbahnhof, Weißenburger Platz), Altstadt-Lehel, 69 Punkte.
4. Köln
Neustadt-Nord, 95,5 Punkte (Brüsseler Platz, S-Bahnhof Hansaring, Neusser Platz, Rudolfplatz), Altstadt-Süd, 95 Punkte (Barbarossaplatz, Chlodwigplatz, U-Bahnhof Poststraße, U-Bahnhof Severinstraße), Altstadt-Nord, 93 Punkte (Ebertplatz), Neustadt-Süd, 82,5 Punkte (Bonner Straße/Universität, Bahnhof Köln-Süd, Rathenauplatz), Ehrenfeld, 82,5 Punkte (U-Bahnhof Gutenbergstraße, U Bahnhof Körnerstraße, U-Bahnhof Leyendeckerstraße, Vogelsanger Straße).
5. Frankfurt
Gallus, 90 Punkte (Emser Brücke, Straßenbahn Schwalbacher Straße), Nordend-Ost, 87,5 Punkte (Luisenplatz), Nordend-West, 82,5 Punkte (Friedberger Platz, Straßenbahn Rohrbachstraße/Friedberger Landstraße), Bockenheim, 82,5 (Kurfürstenplatz, Straßenbahn Varrentrappstraße, U-Bahnhof Leipziger Straße), Sachsenhausen-Nord, 80 Punkte (Frankensteiner Platz, Lokalbahnhof).
6. Stuttgart
Rotebühl, 100 Punkte (S-Bahnhof Schwabstraße), Vogelsang, 95 Punkte (U-Bahnhof Vogelsang, U-Bahnhof Arndt-/Spittastraße, Olgahospital), Karlshöhe, 91,5 Punkte (Marienplatz), Rosenberg, 91,5 Punkte, Seelberg, 91 Punkte.
7. Düsseldorf
Stadtmitte, 95 Punkte (Stresemannplatz), Friedrichstadt, 91,5 Punkte (S-Bahnhof Friedrichstadt), Unterbilk, 88 Punkte, Pempelfort, 88 Punkte, Derendorf, 85 Punkte.
Die kompletten Übersichten inklusive Scoring-Punkten und Karten der Stadt erhalten Sie bei Interesse unter:
Wolfgang Ludwig, Ludwig Medien & Kommunikation, Tel.: +49 221 – 29219282, Email: mail@ludwig-km.de
Stuttgart-Sonderauswertung
Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs hat knapp 580.000 Einwohner, 8,7% davon im Alter zwischen 20 und 25 Jahren.
- In Stuttgart gab es 2012 insgesamt:
65.231 Zuzüge
53.668 Wegzüge
macht unterm Strich einen positiven Wanderungssaldo: 11.563
93 % dieses positiven Wanderungssaldos entfallen dabei auf die Gruppe der 18 bis 29 jährigen (Erwachsene unter 30). In dieser Gruppe gab es:
32.366 Zuzüge
21.639 Wegzüge
macht unterm Strich in dieser jungen Gruppe einen Saldo von: 10.727.
Die attraktivsten Stadtteile für junge Leute befinden sich vor allem im Westen des Bezirkes Mitte, im Bezirk West sowie Süd. Der Kern von Bad Canstatt bildet ein eigenes Unterzentrum. Aufgrund der Nähe zu größeren Arbeitgebern ist auch Untertürkheim noch als interessante Lage einzuschätzen, wohingegen Vaihingen oder Hohenheim überraschenderweise trotz der Universitätsstandorte als weniger attraktiv gewertet wurden.
Rotebühl (Stadtbezirk West):In Rotebühl leben 1.111 Menschen zwischen 20 und 25 Jahren. Dies ist der vierthöchste Wert nach Vaihingen-Pfaffenwald (1.836), Ostheim (1.317) und Heslach (1.174). Über 66% der Haushalte werden nur von einer Person gebildet. Die Angebotsmiete liegt in dieser Gegend bei 10,70 €/m². Für ein WG-Zimmer müssen zwischen 400 und 410 € einkalkuliert werden. Beliebt sind vor allem Wohnungen an der S-Bahn Schwabstraße. Von hier aus können nicht nur schnell die meisten Hochschulstandorte erreicht werden, sondern auch die größeren Arbeitgeber sowie der Hauptbahnhof.
Vogelsang (Stadtbezirk West): 1,9% der Stuttgarter zwischen 20 und 25 Jahren leben in Vogelsang. Der Anteil dieser Altersgruppe ist mit 10,4% deutlich über dem Stadtdurchschnitt. Die Preise für Wohnungen und Zimmer sind zwar mit Rotebühl vergleichbar, dennoch fällt auf, dass es nur ein relativ geringes Angebot gibt. Beliebteste Gegenden sind am Olgahospital, an der U-Bahn Vogelsang oder an der Arndtstraße/Spittastraße.
Karlshöhe (Stadtbezirk Süd): Im Stadtteil Karlshöhe leben lediglich 554 junge Menschen, die aber 10,9% der dort ansässigen Bevölkerung ausmachen. Im Betrachtungszeitraum gab es ein negatives Wanderungssaldo bei einer leicht erhöhten Fluktuation. Mit 11,20 €/m² ist der Stadtbezirk Süd bei der Angebotsmiete leicht teurer als der Westen. Dies schlägt sich auch in den Preisen für WG-Zimmer nieder, die hier zwischen 400 und 475 € liegen. Am größten ist das Angebot der relativ teuren Zimmer rund um den Marienplatz.
Sonstige Ergebnis-Besonderheiten:
- Untersucht wurden 152 Stadtteile.
- In Stuttgart gab es 2012 (*2013er Zahlen haben die Statistikämter noch nicht fertig*)
insgesamt:
65231 Zuzüge
53688 Wegzüge
macht unterm Strich einen positiven Wanderungssaldo: 11.563
93 % dieses positiven Wanderungssaldos entfallen dabei auf die Gruppe der 18 bis 29 jährigen (Erwachsene unter 30). In dieser Gruppe gab es:
32.366 Zuzüge
21.639 Wegzüge
macht unterm Strich in dieser jungen Gruppe einen Saldo von: 10.727
- Die teuersten Mieten gibt es in Stuttgart im Stadtteil Sonnenberg (Bezirk Möhringen) mit 12,60 €/qm sowie in den Stadtteilen Degerloch, Waldau, Tränke und Haigst (jeweils Bezirk Degerloch) mit 11,70 €/qm. Doch im Gesamtranking des Junges Leute Wohnens belegen all diese Stadtteile keine vorderen Platzierungen (siehe Excel-Tabelle). Degerloch ist da noch am besten platziert mit Platz 101.
- Die höchste Gastronomiedichte gibt es am Rathaus (mit 226 Betrieben/Quadratkilometer) und in der Neue Vorstadt (158 Betriebe). Doch diese Form der Attraktivität für junge Leute reicht nicht, um sich im Gesamt-Ranking vorne zu platzieren. Die anderen vorne platzierten Stadtteile wie Rotebühl und Vorgelsang haben „nur“ einen Gastronomiefaktor von knap über 50 Betrieben pro Quadratkilometer.-
- Obwohl der Stadtteil Pfaffenwald (Vaihingen) im Gesamt-Ranking nur den 51. Platz belegt, ist der Anteil aller jungen Stuttgart, die in diesem Stadtteil leben, deutlich höher als bei der Gesamtbevölkerung (3,6 zu 0,6 %).
Anmerkung:
Methodisch eine Herausforderung war, dass Stuttgart in 152 relativ kleine Stadtteile aufgeteilt ist, wohingegen die Stadtbezirke zu große, heterogene Gebiete umfassen. Das musste synchronisiert werden. Der gewählte kleinräumige Ansatz hat jedoch den Vorteil relativ genau die attraktivsten Lagen eingrenzen zu können.
Erläuterung der Wohnlagen-Bewertung:
- Untersucht wurden die sieben Metropolstädte anhand 15 Kriterien, für deren stadtteilbezogener Ermittlung insgesamt jeweils 45 Daten pro Stadtteil zugrunde gelegt wurden.
- Maximal möglich ist ein Scoring-Wert von 100 Punkten.
- Erreichen die Stadtteile einen Scoring-Wert von mindestens 80 Punkten, gelten diese als „besonders attraktive“ Stadtteile für junge Leute.
- Bei einem Scoring-Wert von mindestens 65 aber unter 80 Punkten gelten die Stadtteile für diese Zielgruppe als „attraktiv“.
- Bleibt der Scoring-Wert bei unter 65 sind die Stadtteile „weniger attraktiv“ für junge Menschen.
- Zusätzlich wurden die Städte in Wohn-Bereiche von 500 mal 500 Meter eingeteilt und analysiert. Auf dieses Weise konnte einzelne Straßen und Plätze ermittelt werden, die als Wohnstandort von den jungen Leuten bevorzugt werden.
- Die Ermittlung dieser begehrten 500 x 500-Meter-Wohnquartiere erfolgt unabhängig von den grundsätzlich festgestellten Stadtteil-Präferenzen. Somit kann es begehrte Wohnquartiere auch in Stadtteilen geben, die als Ganzes gar nicht zu den beliebtesten zählen.
- Auf Grundlage der Scoring Werte ist kein städteübergreifender Vergleich möglich. Behauptungen wie „Stadtteil A mit mehr als 80 Punkten in Berlin hat für Junge Leute eine höhere Attraktivität als Stadtteil B in Hamburg mit weniger als 75 Punkten“ sind demnach nicht möglich. Nur stadtintern sind Schlussfolgerungen erlaubt.
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Über die GBI AG (Gesellschaft für Beteiligungen und Immobilienentwicklungen):
Die GBI AG entwickelt Immobilienprojekte hauptsächlich in den Bereichen Hotel- und Wohnungsbau. Allein oder mit Partnern konnten seit der Gründung im Jahr 2001 Hotel- und Apartmentprojekte in Deutschland mit einem Volumen von rund 800 Millionen Euro verkauft bzw. platziert werden. Intensiviert hat die GBI AG seit 2010 ihr Engagement in der Entwicklung und im Bau von Studentenapartments. Unter dem Namen „SMARTments“ sind bis 2015 mehr als 1.000 Apartmentplätze u.a. in Hamburg, Frankfurt/M., Darmstadt, Mainz und Köln geplant. Inzwischen gibt es innnerhalb der SMARTments-Marke zudem zwei andere Bereiche für Projektentwicklungen: SMARTments business und SMARTments living. Muttergesellschaften der GBI AG sind mit jeweils 50%iger Beteiligung die Frankonia Vermögensverwaltungs- und Beteiligungsgesellschaft und die Moses Mendelssohn Vermögens-Verwaltungsgesellschaft GmbH & Co. KG. Vorstände der GBI AG sind Ralph-Dieter Klossek (Vorstandssprecher) und Reiner Nittka.
Quelle: GBI AG
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